Капитал ПИФ  
  +7 (495) 745-51-99    
29.10.2013 09:37

Роман Шемендюк о ЗПИФ недвижимости, как инструменте инвестирования для физических лиц.

Интервью генерального директора ООО «УК КапиталЪ ПИФ» Романа Шемендюка в газете «Ипотека» о том, как работает закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости, какие преимущества при инвестировании он имеет, и кто может стать пайщиком такого фонда:  

РОМАН ШЕМЕНДЮК: "ДЛЯ НАС КВАРТИРЫ - ЭТО ОБЫЧНЫЙ ТОВАР"

Одним из способов инвестировать в недвижимость является покупка паев закрытого инвестиционного фонда, ЗПИФа недвижимости. Какую прибыль могут принести такие вложения и на чем зарабатывают управляющие? Почему не стоит использовать ПИФ для покупки квартиры и можно ли получить налоговые льготы, став пайщиком? На все эти вопросы газете "Ипотека" ответил Роман Шемендюк, гендиректор УК "КапиталЪ ПИФ".

 - Считается, что закрытые фонды недвижимости не рассчитаны на частных инвесторов, на обычных граждан, а служат лишь средством для "упаковки" активов или инструментом для юрлиц. Так ли это? Есть ли в ваших ПИФах недвижимости пайщики-физлица?

 - Это отчасти верно. Есть фонды, которые занимаются исключительно схемными проектами, но у нас иные задачи. Мы стремимся зарабатывать деньги, реально инвестируя деньги наших клиентов в жилую недвижимость. Поэтому у нас, например, так называемый "порог входа", то есть минимальная сумма, которую должен вложить пайщик в фонд, составляет всего 3 млн. руб. Это сумма, которой располагают большинство людей, готовых вкладывать в квартиры, чтобы потом заработать на их перепродаже.

 - А зачем для этого вкладывать в фонд? Можно же просто купить несколько квартир.

 - Конечно, человек может купить сам две-три квартиры и потом рассчитывать, что цены на них вырастут и он заработает. Многие так и делают, потому что в этом случае не нужно платить управляющей компании, не нужно объединять имущество инвесторов в фонд. Допустим, если вы купили две квартиры в Химках, то они только ваши и весь доход потом тоже будет ваш. В фонде работает схема, при которой покупается 40 квартир в разных районах Москвы или Подмосковья, а затем происходит распределение прибыли между пайщиками. То есть вы получаете как бы среднюю прибыль от заработанного. Но в этом есть и плюс. Если вы купили две квартиры, а дом не достроили, то вы теряете деньги. В фонде происходит так, что за счет удачных проектов компенсируются возможные потери за счет, например, долгостроя или падения цен. Компетенция управляющего как раз и состоит в том, чтобы отобрать наиболее привлекательные объекты для инвестиций. А учитывая, что в штате компании есть финансисты, юристы и люди со строительным образованием, то уровень компетентности и поддержки проекта намного выше, чем у одного частного инвестора.

 - Сколько квартир обычно покупается в фонд?

 - Наши фонды заключают контракты на достаточно большие суммы, от 200 млн. руб. и выше. И за счет этого возможность заработать у нас намного выше, чем опять-таки у частника. Допустим, если мы покупаем 4 тыс. кв. м в строящемся доме, то получаем солидную скидку. Ни одно физлицо, купившее две-три квартиры, не получит такой скидки. Допустим, если застройщик продает квадратный метр в строящемся доме по 70 тыс. руб., то мы приходим и покупаем сразу 10 тыс. кв. м по 50 тыс. руб. За счет этого потенциальная доходность наших инвестиций сразу будет больше, чем у любого розничного инвестора.

Кроме того, у ПИФа риски намного ниже: если частное лицо должно оплатить сразу всю сумму, то мы платим за эти метры помесячно, по мере возникновения потребности в средствах у строителя. Поэтому фонд не рискует сразу всей суммой, и если мы видим какие-то проблемы, то сразу можем вмешаться в проект. ПИФ для строителя - это важный стратегический партнер, с которым необходимо считаться. Физлица никакого влияния на ход строительства, как правило, оказать не могут. Как пример - истории с обманутыми дольщиками, которым, чтобы решить проблемы, пришлось долго судиться и так далее.

 - Какую часть в строительном проекте обычно финансируют ваши фонды?

 - Обычно мы стремимся стать мажоритарным участником, поэтому берем от 50 % в стоимости проекта. Чаще наша доля в строительстве выше 60-70 %.

 - Как влияют на доходность ПИФов недвижимости колебания цен на рынке?

 - Влияют, но не настолько, как это происходит с частными инвесторами, которые вкладывают в две-три квартиры. За счет того значительного дисконта, который мы получаем при входе в проект за счет оптовой покупки квадратных метров, фонд зарабатывает даже тогда, когда стоимость недвижимости не растет. Эта модель в основе нашей стратегии: мы зарабатываем как за счет роста цены квадратного метра на разных этапах строительства, так и на дисконте за счет оптовой покупки квартир. В последнем случае обычно мы получаем от 10 до 16 % скидки от стоимости квадратного метра. Если еще и рынок растет, то это также добавляет доходности фондам. Но при падении цен на недвижимость мы не оказываемся в "минусе" как многие частные инвесторы. Кризис 2008 года показал, что выбранная модель наиболее эффективна: мы не заработали высокую доходность, но ни один объект не был продан в убыток.

 - Есть какие-то дополнительные требования к пайщикам? Кто не может инвестировать в ваши ПИФы недвижимости?

 - Если денег хватает на одну квартиру, то, может, и не стоит инвестировать в ПИФ. Проще купить квартиру напрямую. Фонд недвижимости нельзя рассматривать как способ покупки квартиры, этот инструмент ничего общего с потребительской покупкой жилья не имеет. У нас значительная часть клиентов - это менеджеры среднего и высшего звена, которые компетентны в какихто других областях, телекоммуникациях, нефтегазовом рынке, финансах, но у них нет опыта и времени, чтобы покупать квартиры в разных городах, регистрировать права собственности, подавать налоговые декларации. Поэтому такой инструмент, как ПИФ недвижимости, им подходит больше.

Мы работаем с клиентами, которые четко понимают, что такое закрытый фонд недвижимости. Очень важно отличать ПИФ как инструмент инвестиций в недвижимость от вложений в конкретный объект. Фонд создается, как правило, лет на пять, и если вы сейчас видите у него в портфеле объекты в Москве, Новосибирске и Краснодаре, то это не значит, что через три года они также останутся там. Фонд может продать их на какой-то стадии строительства, может поменять географию инвестиций, может поменять пропорции между различными типами объектов. То есть мы не инвестируем только, например, в проект на стадии котлована на улице Цюрупы в столице, завтра, может быть, мы будем покупать квартиры в строящемся доме в Новосибирске. Для нас квартиры - это обычный товар. Такой же, как для фондов акций бумаги Газпрома или Лукойла.

 - Стоит ли обратить внимание на ПИФы недвижимости тем, кто хочет решить свой жилищный вопрос? Могут ли пайщики купить квартиру в доме, в который вкладывались средства его фонда, и предусмотрены ли для таких покупателей льготы и преференции?

 - Покупка жилья и инвестирование в недвижимость - это совершенно разные вещи. Правила фондов не предусматривают возможности выделить пайщику его долю в натуре. Иначе говоря, нельзя дать денег управляющему, чтобы он вложил их в строящийся объект, а потом забрать одну-две квартиры. По законодательству, прибыль между пайщиками может быть распределена только деньгами. И это правильно, потому что позволяет избежать конфликта интересов между пайщиками. Для решения жилищных вопросов лучше подходит такая форма, как кооператив. Если пайщик будет покупать квартиру у фонда, то мы ему продадим ее по рыночной цене.

 - Есть ли какие-то налоговые преференции для инвесторов, вкладывающих в ПИФы недвижимости?

 - С точки зрения полученного дохода - нет. По окончании работы фонда пайщики будут должны заплатить налог на прибыль. Зато в течение времени работы ПИФа налоги с полученной прибыли, которую фонд реинвестирует в новые проекты, не взимаются.

Но это не освобождение от налогов. Мы не офшор. За счет таких "налоговых каникул" эффективность вложений ПИФа намного выше, чем у частного инвестора, которому приходится платить налоги с каждой проданной квартиры. Также ПИФы не платят налоги на имущество, за исключением случаев, когда недвижимость сдается в аренду. Именно поэтому у нас нет арендных фондов, а только фонды жилищного строительства. Рентабельность этого бизнеса всего 6-7 %, и с этой точки зрения нам выгоднее продать квартиры и на эти деньги построить новые, чем сдавать их в аренду.

 - Сейчас под управлением ООО "УК Капиталъ ПИФ" пять фондов недвижимости, вкладывающих средства в строительство жилья. Чем они отличаются друг от друга и какой из них подходит для частных инвесторов - физлиц?

 - У нас два крупных фонда рассчитаны на институциональных инвесторов, в числе которых страховые компании, негосударственные пенсионные фонды. Физлица в одном из них также присутствуют, но этот проект - больше для квалифицированных инвесторов. Для "физиков", например, ЗПИФ недвижимости "СтройКапиталъ", в котором только частные лица. Он пока небольшой, около 80 млн. руб., и вкладывает в два проекта в Краснодаре и Новосибирске. Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости "КапиталЪ - инвестиции в строительство" и "Жилищная программа", в которых есть пайщики и физлица, и институциональные инвесторы, значительно больше по объему, но и проектов, в которые они вкладывают средства, там больше десятка. При этом мы практикуем, когда один дом строится за счет двух, а то и трех ЗПИФ, объединяя инвестиционные возможности.

Мы инвестируем в разных регионах, например в том же Краснодаре и Новосибирске, в жилье экономкласса. Сейчас, думаю, на подходе будут несколько проектов в Подмосковье.

 - Почему компания выбрала для фондов стратегию, предполагающую инвестиции именно в рынок доступного жилья, а не, скажем, элитную недвижимость, где рентабельность может быть существенно выше?

 - Прежде всего это связано с ликвидностью рынка жилья экономкласса. Оно более востребовано, и если посмотреть на статистику, то выяснится, что 60-70 % всех продаж происходит в этом сегменте. Также доступное жилье продается быстрее: если обычная квартира в среднем "уходит" за 4-6 месяцев, то элитное жилье может продаваться и год. Для ЗПИФа, который постоянно реинвестирует средства, полученные от продажи построенных квартир, это важный фактор: эффективность его работы и в конечном счете прибыль зависят во многом от того, как быстро мы можем реализовать наши квадратные метры. Поэтому, например, иногда мы продаем не готовое жилье, а квартиры на определенной стадии строительства. Такое может быть, если, скажем, мы видим где-то более интересный проект, в который требуется вложить средства.

Также в экономклассе ниже риски "промахнуться". Можно построить два коттеджных поселка по разным сторонам шоссе, и на одной стороне все уйдет сразу, а в другом поселке дома не будут продаваться. В экономклассе этого просто не произойдет: в крайнем случае мы продадим квартиры не по 70 тыс. руб. за 1 кв. м, а по 67 тыс. руб., но все равно получим прибыль.

 - Сколько квадратных метров жилья уже построено с участием фондов под управлением ООО "УК Капитал ПИФ"?

 - У нас в портфелях 28 проектов, это почти 260 тыс. кв. м жилья. Из них 19 проектов уже завершено, оформлено право собственности.

Беседовал Альберт Кошкаров, ipoteka-press.ru.